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马格宁思访谈录(之七)《城镇居民无偿的“宅基地”在哪里?》  

2012-12-17 14:54:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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马格宁思访谈录(之七)

《城镇居民无偿的“宅基地”在哪里?》

——建立“宅基地制度”是构建新的住房制度的基础

马格宁思/欧文圣傅

二〇一二年十二月十七日

 

采访者:欧文圣傅(简称:欧)

被访者:马格宁思(简称:马)

 

欧:你好,马兄。

马:欧兄,你也好。

欧:时值2012年岁末,我国一二线城市的住房价格又呈现了同比环比双涨的态势,恐慌性购房潮又一次来临。房地产开发商拿地踊跃,地王频现。房地产制度层面,不要说有什么实质性的改革,就连表面的改变视乎都不曾有过。

马:为此,我们着重讨论房地产制度问题。不从房地产制度层面改变,仅仅凭调控是起不到成效的,十年调控十年暴涨的事实便是最好的说明。

欧:今天讨论的题目是“宅基地制度”,它涉及到房地产制度的问题。中国房地产制度是一种“二元房地产制度”,在农村,实行的是农民无偿获得宅基地,由自己自主建房的“自然经济”住房制度;在城镇,实行的是居民有偿购买“宅基地”,由房地产开发商以“商品房”性质建房的“市场经济”住房制度。总结一下就是说:在住房制度上,农民是免费无偿获得宅基地的;居民是缴费有偿购买宅基地的,即地方政府将土地高价卖给开发商,开发商又以没有最高只有更高房价,将土地出让金加价转嫁给购房居民。

马:欧兄总结的甚好。我国是社会主义国家,土地是公有制的,国家是代表人民对公有制土地进行管理的。在住房制度改革前,城镇居民的住房是通过其工作的企事业单位、机关学校等,通过国家无偿划拨土地,由各单位建房后再以租赁的形式,以很低的房租分配给本单位工作人员的,房屋产权归单位所有,个人没有所有权。但是,在住房制度改革后,取消实物性分房,改用住房货币化商品化之后,国家将原本属于无偿的免费的城镇居民的“宅基地”,却让地方政府以“招拍挂”的形式,以追求最高“地王”收益的价格卖给开发商,而最终开发商以“报复性”的加价,全部转嫁给了购房者。由此地方政府成为了“高房价”始作俑者和第一推手。城镇居民不仅失去了“宅基地”,反而背上了不堪重负的高房价。

欧:中国房地产乱象,归根到底是房地产制度的劣根性所致,构建“新的宅基地制度”可否成为溯本求源的突破口呢?

马:构建“新的宅基地制度”可以有以下意义和作用:

1、中国的全体国民包括农村居民和城镇居民(以家庭为单位)都能享有无偿的免费的“宅基地”,同时,国家颁发“居民宅基地证”,分为两种“农村居民宅基地证”和“城镇居民宅基地证”。实现居者有其屋的前置性条件,即“地权公平”。

2在中国的城镇化进程中,农民在进城后,可以用“农村居民宅基地证”置换成“城镇居民宅基地证”,进而可以买到不用缴纳“土地出让金”和“房产税”的城镇化“基准性住房”。解决我国“二元房地产制度”,为中国正在加速的城市化进程,提供科学的可行的制度性保障。

3规范了地方政府的卖地行为,即“城镇居民宅基地”是不能买卖的,应该是无偿划拨的。同时也为地方政府摆脱“卖地财政”提供了新的收入来源,即相应的税种和税收收入。

4把住房的“刚性需要”、“改善性需求”和“投资投机需求”通过制度和“经济杠杆”区别开来,分别对待。

欧:什么是“基准性住房”?

马:所谓“基准性住房”是指:以一个家庭为单位的、以一套为限量的、以自住型为目的的、免缴土地出让金、免缴房产税的、同时具有“房产证”和“宅基地证”的农村居民或城镇居民的住房,其房屋的性质可以是“自建房”(指农村)、“经济适用房”、“两限房”,同时也可以是“商品房”。

欧:“城镇居民宅基地”是如何无偿划拨的?

马:无偿划拨的“城镇居民宅基地”,不是像“农村居民宅基地”那样是一家一块实物形态,而是一种“权属证书”,凭此“城镇居民宅基地证”,可以购买“基准性住房”。

欧:“宅基地证”与“房产证”即“双证”是什么关系呢?

马:对于农村的住房,特别是拥有“农村居民宅基地证”的住房是不能够在市场上买卖的。但是,在城市化的过程中,它是可以置换成“城镇居民宅基地证”的,一般情况下,农村住房的“双证”是不可分离的。对于城镇的住房,拥有“双证”的住房是“双免”的,即免缴“土地出让金”、免征“房产税”。

欧:那么“宅基地制度”与“商品房制度”有什么关系?是否就否认了商品房呢?

马:两者并不矛盾,反而是相辅相成、相得益彰的关系。“宅基地制度”是国家层面的基本住房保障制度。它是针对“基准性住房”而言的。它是保障每一户家庭都能够得到基本住房的前提条件,但是,拥有“城镇居民宅基地证”的家庭,也不是就能够得到免费的住房,而是要凭自己的劳动和经济能力,或者租赁政府提供的廉租房、共租房,或者购买经济适用房、两限房,有能力的也可以购买商品房等,只是在购买房子时在房价中可扣除“土地出让金”而已。如果是符合“基准性住房”条件时,即有“双证”,还可以免缴纳房产税。至于“商品房制度”,针对的是中高收入群体的,他们可以在拥有“基准性住房”住房的同时再购买“商品房”,两者并不矛盾,但是再购买的商品房不是“基准性住房”,它在制度和税收等方面是有很大的区别。

欧:“基准性住房”与“商品房”,在制度和税收等方面最大的区别是什么?有什么作用呢?

马:“基准性住房”即拥有“双证”的房子,它是实行“双免”的,即免缴“土地出让金”、免缴“房产税”。“商品房”只有“房产证”没有“宅基地证”,要缴纳“土地出让金”、“房产税”,今后可能还要缴纳“赠予税”、“遗产税”。这样做是让房子回归其原有的住宅功能。对于投资投机者,他们购房的目的是为了牟利的,届时如果还想“炒房”的话,则需要承担“土地出让金”、“房产税”、“赠予税”、“遗产税”,大大曾经了房屋持有人生前和死后经济成本,这样他就该好好掂量掂量了,因为经济杠杆的作用是很大的。

        党的十八大以后,提出了要加快我国城镇化步伐。因此,不从制度上根本上解决房地产问题是不行的。可以说现行的房地产制度是阻挡我国城镇化步伐的元凶。我们绝不能已经使千万城镇居民成为“房奴”的同时,再让亿万农民都成为新的“房奴”,使他们背负着20-30年房贷实现城镇化吧!那样的话全国人民能有幸福可言吗?!要想使房地产调控卓有成效,就需要它有“根基”,而建立“宅基地制度”则是构建新的住房制度的基础和尝试,不改革只有死路一条!

参考文献:

1《中国房地产“空手套白狼”与“活熊取胆”之“罪恶”》 马格宁思

2马格宁思访谈录(之四)《中国“巢穴革命”解析》

3《“商品房”制度将注定毁灭中国》——将“住房”定性为“商品房”是一个根本性错误 马格宁思

4中国制度论·子篇(之三)《中国的住房制度问题归根到底“疑似”为“阶级斗争”问题》马格宁思

5中国制度论·子篇(之二)《中国共产党人对私有财产和私有制的再认识》马格宁思

6《中国中央政府“组建房地产业国家队”》——解决中国“房地产”顽疾之必由之路

7《面对疯涨的高房价,国家对“商业银行”该警醒啦》马格宁思

8《中国住房制度的“第三条”道路》——“非市场化半市场化和市场化的统一

9《清华大学向“高房价”打响了第一枪》重新构建中国住房制度的契机和机遇

10《中国住房制度改革纲要(之终结篇)》《房子让全社会都在“流血”》——“资本”的遗传基因注定就是“嗜血”的  马格宁思

11《助纣为虐的“住房按揭贷款”,万恶之源的高房价之帮凶》——一个看似“合理合法”的嗜血制度  马格宁思

12《中国住房制度改革纲要(之二)》——重新构建中国住房制度  马格宁思

13《中国住房制度改革纲要(之一)》——扼杀高高房价之宣言  马格宁思

 

 

 

 

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